Möchten Sie zur deutschen Seite wechseln?JaNeina
Schließen
Belgrad

Belgrad – Geheimtipp an Donau und Save

Belgrad gilt unter Städtereisenden noch als Geheimtipp. Serbiens Hauptstadt ist längst nicht so angesagt wie Budapest und bei weitem nicht so überlaufen wie Prag. Schließlich definieren sich die Staaten des ehemaligen Jugoslawiens touristisch vor allem über die Adria und von der Küste ist Belgrad viel zu weit entfernt, um von den Strandurlaubern profitieren zu können. Wie es mit Geheimtipps aber so ist: Sie sprechen sich herum. Und mit der naturräumlichen Lage am Zusammenfluss von Save und Donau hat Belgrad ebenso etwas zu bieten wie mit der Altstadt, die mit ihren Bars, Clubs und Restaurants beliebter Treffpunkt ist.

Auch als Einzelhandelsstandort von internationalem Rang ist Belgrad noch eher Geheimtipp als gefragtes Expansionsziel europäischer Retailer. Das liegt sicher auch an den übergeordneten Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in Belgrad. So zählt Serbien mit etwas mehr als sieben Millionen Einwohnern zu den eher kleineren Staaten Europas. Immerhin leben fast 1,7 Mio. Einwohner in Belgrad, einem Konglomerat aus zehn Stadtgemeinden, die mit etwa 1,3 Mio. Einwohnern den Bevölkerungsschwerpunkt bilden, und sieben Landgemeinden. Landesweit sind die Bevölkerungszahlen rückläufig, ein Trend, dem sich Belgrad mit leicht steigenden Einwohnerzahlen noch entziehen kann, der sich bei Aufnahme Serbiens in die EU aber noch verstärken könnte. Auch mag manchen expansionswilligen Einzelhändlern nicht behagen, dass Serbien hinsichtlich der Kaufkraft mit einem einzelhandelsrelevanten Ausgabebetrag von 1.080 € pro Einwohner und Jahr einen hinteren Rang unter den europäischen Staaten belegt. Immerhin hebt sich Belgrad mit einem um 30 % höheren Ausgabebetrag in den Stadtgemeinden positiv ab. Dennoch: Beim Nachbarn Ungarn liegt die Einzelhandelskaufkraft bei etwa 2.900 €, in Budapest kommt man sogar auf 3.650 € pro Einwohner und Jahr.

Insbesondere konnte die wirtschaftliche Entwicklung Serbiens nach dem Zerfall Jugoslawiens und den Balkankriegen erst ein Jahrzehnt später einsetzen als in den meisten ehemals sozialistischen zentral- und osteuropäischen Staaten. Mitten im Erholungsprozess bewirkte ab 2007 die Finanzmarktkrise einen deutlichen Rückschlag. Gegenwärtig profitiert Serbien weniger von europäischen Investments als vielmehr von arabischen und vor allem chinesischen Investoren. China setzt hierbei offenbar auf den Balkan als künftiges Tor zur EU. Internationale Investitionen sind sicher auch ein wichtiger Treiber für das zukünftige Wachstum der serbischen Wirtschaft. Es dürfte aber ein langer Weg sein, zu den etablierteren zentral- und osteuropäischen Staaten aufzuschließen.

Diese Entwicklung lässt sich in Belgrads Einzelhandelslandschaft vor allem bei den Shoppingcentern genau nachverfolgen. So wurden die ersten größeren Einkaufszentren westlicher Prägung 2007 (Delta City) und 2009 (UŠĆE) eröffnet deren Projektierung erfolgte noch vor der Wirtschaftskrise. Viele andere Vorhaben, die nicht mehr zu finanzieren waren und wohl auch schwerlich Mieter gefunden hätten, verschwanden in den Schubladen. So dauerte es vier Jahre, bis 2013 das dritte Center (Stadion) realisiert war und weitere vier Jahre bis Shoppingcenter vier (BIG Fashion) und fünf (Rajićeva Shopping Centar). Eher nahversorgungsorientierte bzw. kleinflächige oder fachmarktorientierte Standorte wie Zemun Park, Aviv Park, Karabur­ma Center oder der im Oktober 2017 eröffnete Capitol Park Rakovica werden hierbei aber nicht mitgezählt. Mit der Bewältigung der Finanzkrise ist heute auch die Pipeline wieder gut gefüllt, zum Teil mit Projekten, die 2007 auf Eis gelegt wurden.

Unter den bestehenden Centern haben sich die ältesten das von der serbischen Delta Holding entwickelte Delta City und das von MPC Properties realisierte UŠĆE trotz des zunehmenden Wettbewerbs sehr gut behauptet. Beide Standorte befinden sich in Novi Belgrad, dem westlich des Flusses Save gelegenen Stadtgebiet, das stark durch seine Funktion als Büro- und Verwaltungsstandort geprägt ist. Das UŠĆE, anfänglich im Management der ECE, ist nicht zuletzt aufgrund der Größe (etwa 50.000 m² GLA gegenüber 35.000 m² bei Delta City) das führende Center in Belgrad. Konzeptionell sind beide Objekte zwar nicht state of the art, aber sehr gut an internationale Mieter wie die Inditex-Gruppe, H&M, C&A und Terranova sowie nationale Filialisten vermietet. Angesichts der Vielzahl von Projekten für weitere Einkaufszentren erscheint es unvermeidlich, dass sich diese Objekte einem umfassenden Refurbishment, eventuell auch verbunden mit einer Erweiterung, unterziehen müssen, um ihre Position weiter halten zu können.

Das Stadion Center war das erste größere Center im östlich der Save gelegenen Stadtgebiet. Den Namen verdankt das von dem Wiener Projektentwickler Krammer & Wagner konzipierte Center der Kombination eines 28.000 m² großen Shoppingcenters mit einem Fußballstadion auf dem Dach. Allerdings leidet es unter der ungün­sti­gen verkehr­lichen Er­reichbarkeit und weist zudem konzeptio­nelle Schwächen auf, so dass die Performance nicht überzeugen kann.

Die Plaza-Gruppe war als einer der ersten internationalen Developer über einen längeren Zeitraum in Serbien aktiv und hatte in Belgrad zwei Center-Standorte verfolgt, von denen das zunächst Visnijcka Plaza genannte Projekt in Belgrade Plaza umbenannt wurde, nachdem das ursprüngliche Projekt Belgrade Plaza aufgegeben wurde. In der Bauphase wurde dann das verbliebene Objekt an die israelische BIG-Gruppe verkauft, die das etwa 32.000 m² GLA umfassende Center im Frühjahr 2017 unter dem Namen BIG Fashion eröffnete. Konzeptionell ist es zeitgemäß und attraktiv und fokussiert sehr stark auf Fashion-Angebote. Obwohl es hiermit gelungen ist, neue Marken wie Reserved und Tezenis nach Serbien zu holen, weist das Center Leerstände auf und muss sich noch im Markt etablieren. Aufgrund der städtischen Randlage dürfte hierfür das Potenzial aber eher begrenzt sein.

Neueste Shopping Destination ist das im September 2017 von der israelischen Ashtrom Group eröffnete Rajićeva Shopping Centar. Es bereichert mit über 15.000 m² GLA und 80 Einzelhandels- und Gastronomiebetrieben auf fünf Ebenen den Innenstadteinzelhandel an der Fußgängerzone Knez Mihailova. Entsprechend der starken Funktion dieses Teils der Altstadt als Treffpunkt für Einheimische und Touristen verfügt das nahezu voll vermietete Center auch über ein qualifiziertes Gastronomieangebot. Anfang 2018 soll zudem das zum Projekt gehörende Hotel eröffnen.

Die Einzelhandels- bzw. Shopping­center­szene in Belgrad hat sich somit seit Überwinden der Finanzkrise deutlich weiterentwickelt. Die Perspektive wird von einer Vielzahl von Projekten und Pla­nun­gen be­stimmt.

Bereits im Bau ist das GTC-Projekt Ada Mall südlich der Kernstadt und unweit vom Save-Ufer. Im Herbst 2018 soll das Center mit 34.000 m² GLA und etwa 100 Shops eröffnet werden.

Nicht weit davon befindet sich am Ufer der Save das ambitionierte, aufgrund intransparenter Planung und Korruptionsvorwürfen aber stark umstrittene Großprojekt Belgrade Waterfront, Zu diesem gemeinschaftlichen Stadtentwicklungsprojekt des serbischen Staates und Eagle Hills aus Abu Dhabi gehört auch der Bau eines Shoppingcenters mit 93.000 m² GLA, das bisherige Maßstäbe im Serbischen Einzelhandel sprengt. Bis 2020 soll die Fertigstellung erfolgen, wobei fraglich ist, ob das Kaufkraftniveau bis dahin auf einem hierfür tragfähigen Niveau liegt oder der Tourismus entsprechend zur Nachfrage beitragen kann.

In geringer Distanz zur Waterfront liegt unmittelbar an der E75 der stark verkehrsorientierte Standort des Projekts Delta Planet Autokomanda, an dem die Delta Group schon vor der Finanzkrise die Planung für ein 75.000 m² großes Center verfolgte. Allerdings soll das Vorhaben wegen der komplizierten Verkehrserschließung nicht genehmigungsfähig sein.

Ein weiteres Großprojekt plant BIG im Süden der Stadt. 70.000 m² GLA sollen an diesem Standort entstehen, an dem sich schon andere Developer versucht haben.

Weitere Projekte dienen eher der Stadtteilversorgung oder sollen bestehende Standorte erweitern. Auch der erst rudimentär fertiggestellte Hauptbahnhof Prokop soll ein Shoppingcenter erhalten und an der südöstlichen Peripherie möchte Ikea sein kürzlich eröffnetes Haus durch weitere Fachmärkte ergänzen.

Vor dem Hintergrund der geringen Kaufkraft in Serbien selbst in der vergleichsweise kaufkraftstarken und zunehmend vom Städtetourismus profitierenden Stadt Belgrad  kann als sicher gelten, dass diese Planungen in ihrer Gesamtheit kaum auf die notwendige Tragfähigkeit hoffen können. Eine Übersättigung des Marktes in Belgrad mit Shoppingcentern ist daher absehbar, da die Kaufkraft gar nicht so schnell wachsen kann wie die Projekte realisiert werden.

Es sieht wohl doch so aus, dass in der Einzelhandelsimmobilienbranche schon zu viele vom Geheimtipp Belgrad gehört haben und diesem trotz der eingangs skizzierten schwierigen Rahmenbedingungen gefolgt sind. Für Einzelhändler, die sich für Belgrad als Expansionsziel entschieden haben, ergibt sich damit - wie auch in anderen Städten Osteuropas - die Frage, welche Standorte sich durchsetzen werden und daher belegt werden sollten. Für die, die noch keine Entscheidung getroffen haben, stellt sich zusätzlich die Frage, ob in dieser Konstellation ein Markteintritt überhaupt noch sinnvoll ist bzw. wann der richtige Zeitpunkt dafür ist.

Vielleicht dann doch erst einmal die touristischen Qualitäten Belgrads genießen und über diese Fragen bei einem Kaffee auf der Knez Mihailova nachdenken.

General